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原状回復について

賃貸管理ガイドブックWEB版

 

原状回復についての考え方

一般的に、賃借人が退去する際、借りていた部屋を元の状態に戻して頂くことを指していますが、これは全く同じ状態にするという意味ではありません。

オーナー様と賃借人の負担内容は

1.「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(国土交通省 平成23年8月再改訂版)

2.「賃貸住宅紛争防止条例&賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」(東京都 平成25年4月改訂版)

(東京都内にある居住用賃貸住宅を扱う場合)にてその考え方を示されております。

ロイヤルハウジンググループではこの二つに沿って費用負担のご説明を行っております。 以下にその考え方を抜粋し説明します。

 

●原状回復とは

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他 通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。

そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化。

 

1.負担区分

負担区分

 

2.負担割合

●賃借人がクロスを破損した場合の例

賃借人負担は一般的には破損した箇所の㎡単位のみが原則となります。但し、他の部分と色が異なる可能性もあるのでその場合、賃借人の同意のもと壁一面を賃借人の負担とすることができます。その際、経過年数による残存価値を計算し負担額を調整します。

●ふすま、障子の張り替えの例

賃借人負担は1枚単位となり、消耗品の為経過年数は考慮しないとされています。 

負担割合の考え方(クロスの場合)

負担区分

 

<経過年数による減価割合>

クロスの補修を行う際の負担割合は以下のグラフに基づきます。

ガイドラインにより、クロスは張り替えてから残存価値が6年で1円になるグラフを採用しています。

負担区分

 

3.特約について

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、業者による室内の清掃費用について、賃借人が通常の清掃を実施している場合は原則としてオーナー様負担となると記載されています。そのため、特約を記載しても賃借人不利の場合、必ずしも特約通りに賃借人負担とすることができない場合があります。「契約自由の原則」が法律では基本とされている為、特約事項は同意のもと当事者間で自由に定めることができます。特約が認められるのは以下3つの要件が全て必要です。

  • 1.特約に必要性があり、かつ暴利的でないなど客観的、合理的理由が存在
  • 2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を越えた修繕などの義務を負うことについて認識している
  • 3.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしている

原状回復のトラブルを避けるために

契約時
●賃借人に対して退去時の原状回復における敷金精算について事前説明
●東京都の物件の場合、「賃貸住宅紛争防止条例」にもとづく説明書の交付、説明
(その際、小規模な修繕(電球、電池、パッキン等)の費用負担は特約で定めることが出来るとされている)